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首创置业史上最年轻董事会诞生战略组合拳势

来源: 2018年09月07日

首创置业史上最年轻董事会诞生 战略“组合拳”势回行业30强

首创置业史上最年轻董事会诞生

从外到内,首创置业(以下简称“首创”)正在进行一场深刻的自我革新。对外,4月28日,首创置业这一届“历史上最年轻的董事会”召开了首次会议,同日,首创主动邀请媒体一同来见证并参与“这一重要时刻”;对内,首创祭出一套“强投资、冲规模、快周转”的战略组合拳,拿出年轻团队的果敢精神势要回到行业前30强,并提出了量化的目标。

对于首创目前的发展现状,在接受媒体采访时,首创高层并不避讳地指出“首创销售额还徘徊在五六百亿的水平,跟已经达到千亿规模的房企相比确实不理想”。但是,在正视“历史排名”的同时,首创也能够对自身的优势做出理性的判断,比如,国企有资源优势、国企对负债率有严格限定等。因此,基于对大环境和自身的清晰剖析

首创置业史上最年轻董事会诞生战略组合拳势

,首创认为,如今的环境还是给企业带来了机会和市场,首创也正在多元化发展的道路上进行积极的尝试和探索。

01

重回行业30强 做大做强做优

随着首创第六届董事会名单的公布,首创董事会也创造了一项历史,即史上最年轻团队诞生的历史。新一届董事会成员的平均年龄为49.5岁,其中,新任总裁钟北辰仅有43岁,这样的年龄层在首创历史上尚属首次。而首创管理层也表示,换届的初衷之一就是为了给年轻人更多的机会。当然,这样的团队也意味着有了年轻血液的注入,整个队伍的冲劲儿和干劲儿也将更足。

首创置业新任总裁钟北辰

在新一届董事会上任之后,对于外界关心的首创未来的目标问题,新的管理层给出的量化目标为“重回行业30强”,同时再次对于此前在2017年全年业绩发布会上,首创曾提出的未来三年销售目标进行了强调,那就是2018年保750亿冲800亿元、2019年突破千亿元、2020年达到1400亿元。

对于势要回到行业30强的原因,首创集团总经理兼首创置业董事长李松平及首创置业新任总裁钟北辰都认为,做企业的顺序是做大、做强、做优,特别是房地产企业,你不做大,在市场上就没有声音。现在这个市场在分化,房地产企业也同时在分化,跟业态是一样的,你必须保持一定的增速,或者你得跑赢房地产企业的平均速度,跑赢房地产整个大盘,你才能立住脚。如果你跑得更快一些就更好一点。

不过,既然是发展就得拉杠杆,而杠杆拉到一定程度公司就会有风险。首创对此的把控是,一边要速度,一边要对负债率有一个内部的控制。“做房地产现在跟做金融是一样的,你不会做金融就不会做地产。现在香港的股市没有融资的功能,我们最后的目标还是要回A,实现市场的社会化融资。”李松平表示。

首创集团总经理兼首创置业董事长李松平

而首创置业副总裁兼财务总监范书斌则认为,在整个融资环境收紧的背景下,反而突出了首创作为国企的融资优势。也正因此,首创去年的实际融资成本才能保持在5.07% 这样一个低于行业平均融资成本的水平上,其2018年1月发行的境外美元债票面利率也仅为3.875%。

“首创今年的融资方向,首先是优先发债,因为用途比较灵活,另外成本比较低。其次就是资产证券化,做供应链融资,包括一些REITs类尝试都有在展开。接下来就是境外融资,尝试一些境外资源互动,有进有出。最后是银行驱动,首创一般跟银行的总行接触,充分利用国企优势和品牌优势,因为调控严了以后,市场风险在增加,所以跟这样的国企合作相对来讲比较踏实,风险也比较低一些。” 范书斌说。

为了实现目标,首创也特别强调现金流和回款率,反映在财务报表里,就是将继续控制好公司在2016年提出的几个财务指标,一是增长率,二是毛利率,三是周转率,四是负债率,五是去化率。比如,去化率方面,商业资产、一些不太好的资产比如车位等等,将加强去化直接进行资产的变现。首创认为,这五个指标是平衡发展战略,只有把这五个指标都调节好,才能保证质量。

02

从单核城市到聚焦城市圈

为了支撑未来的规模增长,首创也进行了城市布局的调整,即从北京、上海、天津、成都、重庆、深圳等六个单核城市为主,转入到京津冀、长三角、大湾区三个城市圈以及一些强二线城市。目前,已进入的二线城市包括重庆、成都、杭州、青岛、沈阳、西安等。

对此,首创置业副总裁兼深圳公司总经理徐锴表示,随着整个经济发展,未来房地产行业不再是单核城市的增长逻辑,而是城市圈的增长逻辑。所以把核心城市放到城市圈的状态来扫描,应该是对企业未来成长空间有比较大的帮助。

“我们现在大概500多亿规模,未来很快要增长到1000亿到1400亿的规模,我们认为几个简单的单核城市不足以支持规模的增长,因此做了区域的调整和安排。”未来对于三个城市圈的投资比例方面,徐锴透露,京津冀投资规模还是主流,要占到40%到50%左右。长三角和大湾区则分别是在20%到25%左右的水平。

不过,即便是聚焦在上述三大城市群,首创也不是大范围盲目投资,而是在具体城市的选择上也持谨慎态度。比如,在京津冀,除了北京、天津以外,比较关注雄安和张家口这两个独立区域;在长三角,已经进入了上海、杭州、无锡、镇江、湖州等城市,今年将聚焦上海和杭州,同时关注环沪区域;在大湾区,去年进入深圳后,今年重点瞄向广州、佛山、东莞这几个核心城市。

土地方面,一级开发一直是首创的一个重要业务板块,同时也是首创的优势。2016年底,首创还成立了专门做一级开发的队伍,目前京津冀地区一级开发约有2000万平米的建筑面积土地储备,已落子北京顺义、平谷、石景山、密云和天津武清地区,初步实现了结构布局。未来年,首创将以棚改业务为突破点,尽快落子朝阳、大兴、怀柔三区。未来年,将全面覆盖北京各区县,同时推进工业土地盘整项目的落地。

据透露,预计到2022年,首创置业在该业务板块将实现累计投资规模超模800亿,累计实现利润80亿。

03

多元化战略 培育利润增长点

如今,首创的多元化战略版图正在进一步扩大并夯实,除了住宅、奥特莱斯等业态外,长租公寓、产业园等都也列入了发展计划表中。

在长租公寓业务板块,首创立足北京,放眼全国一二线重点城市,提出了“三年、100亿、三万间”的近期战略目标。在平台方面,还成立了一个集团三级全资子公司——首创国信资产管理有限公司来统筹管理长租公寓业务,目前已经在北京、天津、上海成立了专门的业务团队,负责长租公寓业务拓展及后续运营管理。

以北京为例,北京自2017年起 5年内将会有1000公顷集体土地入市用来建设租赁住房。此外,还将与镇政府联手打造出一批样板项目。钟北辰透露,今年三季度,首创置业在北京大兴区和朝阳区的长租公寓项目将实现落地面市,预计两个项目合计可提供房源一万五千套。自此,首创国信资产管理有限公司也确立了“以集体土地项目为主,辅以自有存量物业、收购资产再改造”的项目拓展策略。

文创产业,是首创集团第五大产业,同时也是首创置业希望去发展和培育的一个产业,首创目前有一个郎园项目,那是2009年时,首创置业承接了北京CBD核心区的厂房改造项目,并将其改造为郎园Vintage文化创意街区。首创置业副总裁胡卫民表示,去年市委书记蔡奇视察了两次郎园,给予了比较高的评价,并且要求首创集团把文创产业当做一个方向。

去年10月首创置业还成立了文创与产业发展事业部,作为文创产业领域的专业化管控平台和一线业务公司,布局文创、文旅、文体、文化科技、文化金融等领域。目前,首创置业储备的文创园区项目约19个。未来,首创将立足北京、辐射全国,重点挖掘老工业厂房等存量物业和集体产业用地等增量空间,轻重结合,有序推进。

不过,在首创看来,做文创是一个慢活,不像房地产拍完地把地卖了可能就挣钱,分分钟就可以套现,就可以周转,但文创要先做概念,再做内容,要聚人气,还得有特色。

产业园方面,为贯彻北京建设“全国科技创新中心”的战略目标,2015年时,首创置业与中关村发展集团联手打造了位于海淀永丰基地的中关村集成电路设计园(IC PARK)。目前,经过3年的开发建设,该园区已进入交付阶段,预计未来整个园区将引入企业150家,实现年产值300亿元,成为中国集成电路产业的龙头项目。未来,首创将会加大高科技产业地产的投入,与各地开发区紧密合作,打造更多的产业园项目,例如IC应用产业园、人工智能产业园、汽车电子产业园、工业物联产业园等等。

首创管理层一致认为,首创发展的速度和内容还是要有一个契合度。光追求速度还不行,还要追求实质的速度。做成750亿就算完成任务,做成800亿也很好,但要是实实在在的800亿,是有质量的签约800亿。包括一千亿的目标、一千四百亿未来的目标,发展是优先的,但发展的同时要重视内容,不断提升结构。

“首创置业已是一个多元的门类相对比较齐全的公司,它不会因为限制了商用房或者是高端商用房企业就束手无策。”这是新一届管理层达成的高度共识。

在房地产单一化商品房开发建设压力陡增的今天,在房地产经营逻辑已经完全逆转的当下,多元化发展的组合拳打法显然已经助力首创置业迈开了乘风破浪最坚定、最稳健、最强劲的步伐。首创置业,在史上最年轻董事会的带领下,也正在迈向下一个新的里程碑。

作者:苗雪艳

地产界的诗与远方,寻找、见证、参与并创造。

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